Laag OVB-tarief voor bouwkavel met deel voormalige woning
Een bv koopt een perceel grond, waarop acht woningen moeten worden gebouwd. Daartoe wordt een aanwezige woning gesloopt. Een echtpaar koopt in 2020 een van de kavels. Op de kavel bevindt zich een deel (55%) van de oorspronkelijke woning, een deel van de buitenmuur van deze woning en een deel van het terras. Het echtpaar betaalt 6% overdrachtsbelasting (OVB), maar meent dat de aankoop kwalificeert als woning, waarop het 2%-tarief van toepassing is. Het hof is het met de inspecteur eens dat er geen sprake is van een woning. De Hoge Raad oordeelt echter anders.
De Hoge Raad stelt vast dat de Wet BRV geen eigen omschrijving kent van het begrip onroerende zaak. In dat geval moet bij het civiele recht te rade worden gegaan om vast te stellen in hoeverre het echtpaar de eigendom van een gebouw heeft verkregen. De Hoge Raad stelt vervolgens vast dat op de gekochte kavel restanten van gebouwen staan die deels op percelen van verschillende eigenaren zijn gelegen. Daarna geeft de Raad aan welke drie situaties zich dan kunnen voordoen ten aanzien van de aangekochte kavel.
Onjuiste rechtsopvatting
Het hof had deze situaties moeten onderzoeken om vast te stellen of er wel of niet sprake is van de verkrijging van een (aandeel in een) woning. Dat heeft het hof niet gedaan. Het heeft beslissende betekenis toegekend aan de omstandigheid dat het deel van de woning dat zich binnen de kadastrale eigendomsgrens van de aangekochte kavel bevindt, op zichzelf niet voor bewoning bestemd of geschikt is, en ook niet met beperkte aanpassingen geschikt te maken is voor bewoning. Dat is een onjuiste rechtsopvatting, aldus de Hoge Raad.
Het echtpaar heeft gemeten langs de civiele criteria wel degelijk een (onverdeeld aandeel in een) woning verkregen in de zin van de Wet BRV. De Hoge Raad doet de zaak zelf af en verleent het echtpaar teruggaaf van de te veel betaalde OVB.
Let op
Op dezelfde datum oordeelt de Hoge Raad tegenovergesteld in de zaak van een ander echtpaar dat ook een kavel kocht van de bv (zie verderop in deze Fiscasus).