Kantoorpand geschikt voor bewoning – toch geen laag OVB-tarief
Een echtpaar koopt in 2023 een kantoorpand met een woon- en/of werkbestemming. Zij betalen bij de levering 10,4% overdrachtsbelasting (OVB), waartegen zij bezwaar maken. Het echtpaar meent namelijk dat zij een woning hebben aangekocht die zij als hoofdverblijf gaan bewonen. Daarop is het verlaagde OVB-tarief van 2% van toepassing. De inspecteur heeft het bezwaar terecht afgewezen, oordeelt Rechtbank Noord-Nederland. De onroerende zaak is als kantoorpand gebouwd en had die bestemming nog op het moment van de verkrijging. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is hierbij niet beslissend.
Voor het antwoord op de vraag of een onroerende zaak voor de OVB-heffing kan worden aangemerkt als woning, is van belang of de onroerende zaak naar haar aard voor bewoning is bestemd. Dit moet volgens de rechtbank worden beoordeeld aan de hand van een objectieve maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Hiervoor moet aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Is een onroerende zaak oorspronkelijk niet met een woonbestemming gebouwd, maar daarvoor nadien geschikt gemaakt? Dan kan het alleen worden geacht zijn aard van niet-woning te hebben behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het daarvoor weer geschikt te maken. Pas als dit geen uitsluitsel biedt, komt ook betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor (het gebruik van) de onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.
Geen verbouwing
De rechtbank stelt vast dat het echtpaar geen stukken of foto’s heeft overgelegd die aannemelijk maken dat er een verbouwing heeft plaatsgevonden. Daartegenover heeft de inspecteur wel foto’s overgelegd van de onroerende zaak ten tijde van de levering. Daaruit blijkt dat deze naar haar aard nog steeds een kantoorpand is. De onroerende zaak wordt naar haar aard geen woning doordat:
- de makelaar de onroerende zaak als woning in een woonwijk te koop heeft aangeboden;
- de onroerende zaak een woonbestemming heeft; en
- de onroerende zaak geschikt is voor bewoning.