Woning overdragen met discount en duur terughuren
In de jaren ’80 en ’90 werd het veel gedaan: ouders verkochten hun woning aan de kinderen, onder voorbehoud van een vruchtgebruik. Deze transactie wordt uiteraard bestreden door de fictie van artikel 10 Successiewet. Een variant daarop is om de woning voor 73% van de WOZ-waarde aan de kinderen te verkopen en deze vervolgens terug te huren voor een huur van 6% van de WOZ-waarde. In het geval dat de WOZ-waarde daarna stijgt, stijgt de huur gewoon mee. Wat is de reden waarom je hiervoor zou kiezen?
Vermogensoverheveling is dan het doel. Je betaalt wel 2% overdrachtsbelasting bij de levering. Vindt de levering plaats na 1 januari aanstaande, dan wordt dit 8%, wat de fiscale vreugde wel aanzienlijk tempert. Het is ook de vraag of de inspecteur de discount van 27% zal accepteren. Dit is de discount die hoort bij een huur (mits de huurder huurrecht heeft) van 6% van de WOZ-waarde (zie artikel 10a Uitvoeringsbesluit Successiewet). Als het huurrecht bij de levering wordt voorbehouden, en de voorwaarden van de huurovereenkomst worden in de akte van levering opgenomen, dan is dat in elk geval verdedigbaar.
De huur is bedrijfseconomisch hoog te noemen. Te hoog? Dat lijkt me niet, nu in artikel 10 Successiewet deze norm wordt gehanteerd, waarbij vanaf 6% geen gebruiksrecht meer in aanmerking wordt genomen. De huur hoeft voorlopig niet daadwerkelijk te worden voldaan, maar kan door de ouder eerst worden verrekend met de koopsom. De vermogensoverdracht gaat dan vrij hard. Ten slotte, neem wel de fiscale gevolgen voor de box-3-heffing bij ouder en kind in overweging.
Tip
Staat je cliënt open voor vermogensoverdracht naar zijn of haar kinderen? Bespreek dan de mogelijkheid van overdracht van de woning onder voorbehoud van terughuren.