Te koop of niet te koop – that’s the question
Een horecaondernemer heeft in 2015 de exploitatie van een restaurant gekocht. Voor wat betreft het pand waarin het restaurant wordt uitgebaat, sluit de ondernemer een huurovereenkomst. De ondernemer koos hiervoor, omdat hij de aankoop van het pand op dat moment ‘te risicovol’ vond. Hij wilde eerst ondervinden ‘hoe het is om een horecaonderneming te exploiteren’. Na verloop van 8 jaar besluit de ondernemer dat hij wil stoppen met de exploitatie van het restaurant en hij zet de horecaonderneming te koop. De verhuurder verkoopt op zijn beurt het pand vervolgens aan een derde. De ondernemer beklaagt zich daarover. Op welke gronden?
Volgers de ondernemer had de verhuurder het pand niet aan een derde mogen verkopen, omdat hij een koopoptie heeft bedongen. Feitelijk wil de ondernemer de horecaonderneming verkopen inclusief het pand (en de meerwaarde van het pand incasseren).
Wat vindt de rechter hiervan? In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
Artikel 10) Voorkeursrecht/koopoptie
a) Indien de huurder gedurende de eerste tien jaar van deze huurovereenkomst voornemens is om het gehuurde van verhuurder te kopen is hij gehouden hiervan verhuurder schriftelijk in kennis te stellen. Verhuurder en huurder komen overeen dat huurder het gehuurde kan kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs van € 650.000,- (zegge: zeshonderdvijftigduizend euro) te vermeerderen met de ‘kosten koper’.
De rechter concludeert in de eerste plaats dat de uitleg van de bepaling met zich meebrengt dat er inderdaad sprake is van een koopoptie (en geen voorkeursrecht). Maar de rechter concludeert ook dat in de gegeven omstandigheden een redelijke uitleg van het betreffende artikel met zich meebrengt dat de koopoptie gekoppeld was aan de exploitatie van het restaurant door de ondernemer. Daarbij gaat de rechter mee in het betoog van de verhuurder dat het inroepen van de koopoptie is strijd is met de redelijkheid en billijkheid. In dit geval komt de verhuurder met de schrik vrij. De rechter van Rechtbank Amsterdam oordeelt op grond van de omstandigheden dat partijen niet hebben beoogd dat de huurder een onvoorwaardelijke koopoptie heeft bedongen. Maar dit is geen wet van Meden en Perzen.
Tip
Huurrecht kent een veelvoud aan dwingendrechtelijke bepalingen, maar partijen zijn niet gebonden aan standaardformuleringen. Leg de afspraken die je met elkaar wilt maken duidelijk vast. Refereer als je een koopoptie overeenkomt (ook) niet aan een voorkeursrecht. Als er voorwaarden aan de koopoptie zijn verbonden (bijvoorbeeld continuatie van de bedrijfsvorming), benoem deze dan in de huurovereenkomst.