De Hoge Raad heeft op 6 maart jl. verduidelijkt dat ook de afspraken tussen partijen zelf van groot belang zijn. Zij kunnen er namelijk bewust voor kiezen om de regels voor middenstandsbedrijfsruimte van toepassing te verklaren, zelfs als de feitelijke activiteiten daar niet onder vallen. Als dit expliciet in de huurovereenkomst is vastgelegd, moet die keuze worden gerespecteerd. Hiermee accepteert de verhuurder een uitgebreidere huurderbescherming. Let op: het 290-regime is van semi-dwingend recht; je kunt hier net ten nadele van de huurder van afwijken. In de meeste gevallen kun je niet kiezen voor een 230a-regime met zeer beperkte huurbescherming, wanneer het pand eigenlijk onder de 290-beschrijving valt – welk regime een uitgebreidere huurbescherming heeft.
Kwalificatie heeft consequenties
De gekozen kwalificatie heeft directe gevolgen voor de opzeggingsmogelijkheden, huurprijsbescherming, contractduur en verlengingsrechten. De onjuiste of onduidelijke regeling kan leiden tot aanzienlijke juridische onzekerheid en procedures achteraf. Analyseer daarom goed of de feitelijke exploitatie wel aansluit bij het beoogde regime. Leg expliciet en ondubbelzinnig vast welk regime partijen willen toepassen en toets of een afwijking juridisch houdbaar is. Let hier ook op als de activiteiten van de huurder wijzigen. Als je dit als verhuurder toestaat, kan het type overeenkomst, en daarmee de huurbescherming, wijzigen zonder dat je het doorhebt.
Twijfel je over het toepasselijke huurregime? Onze specialist, mr. Pascalle de Hoon, toetst jouw huurovereenkomst, signaleert risico’s en adviseert over de meest passende contractuele inrichting. Zij is als advocaat werkzaam bij Avanti Jure Advocaten, een samenwerkingspartner van Fiscount.
