Hoe kan een verhuurder een huurovereenkomst tussentijds beëindigen?
Een verhuurder die een huurovereenkomst eenzijdig wil ontbinden, moet eerst naar de rechter stappen. Dit volgt uit artikel 6:265, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Als een huurder de huur niet betaalt, is dat wanprestatie. De huurder schiet dan tekort in de nakoming van zijn verplichtingen, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst mag ontbinden, ofwel: tussentijds beëindigen. Bij huurovereenkomsten zijn er echter bijzondere bepalingen opgenomen in Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Wat betekent dit wanneer je als verhuurder een huurovereenkomst tussentijds wilt ontbinden?
Er zijn twee manieren waarop een verhuurder een huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen:
- Onderlinge overeenstemming: de verhuurder en huurder kunnen samen overeenkomen de huurovereenkomst te ontbinden. Het is dan wel belangrijk dat de verhuurder duidelijk vastlegt dat de huurder instemt met de ontbinding.
- Rechterlijke tussenkomst: als de huurder niet instemt met de ontbinding of helemaal niet reageert (bijvoorbeeld omdat hij/zij met de noorderzon is vertrokken), moet de verhuurder de rechter vragen om de ontbinding uit te spreken. Dit volgt uit artikel 6:231, lid 1 BW.
Er zijn enkele uitzonderingen op deze regels:
- Als er sprake is van een onbruikbaar pand: het pand kan niet meer door de huurder worden gebruikt en van de verhuurder kan redelijkerwijs niet worden verwacht dat de gebreken worden hersteld.
- Als er sprake is van schending van de openbare orde of van de Opiumwet: de huurder heeft gehandeld in strijd met de openbare orde of de Opiumwet en de gemeente heeft daarom het pand gesloten.
Deze uitzonderingen zijn zogenoemde dwingende wettelijke bepalingen, wat betekent dat de huurder en verhuurder hierover geen andere afspraken kunnen maken.