Hotel is ‘in wezen nieuwbouw’ of niet?
Een SARL (Franse bv) koopt een hotelgebouw dat kort daarvoor is verbouwd, waarbij het gebouw is gewijzigd van kantoorpand in een hotelgebouw. De binnenkant van het gebouw is ingrijpend gewijzigd en er zijn nieuwe voorzieningen aangebracht. De constructie, de oppervlakte en het uiterlijk van het gebouw zijn niet gewijzigd. De SARL meent dat de verbouwing heeft geleid tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak, waarvoor een vrijstelling geldt voor de overdrachtsbelasting. De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vragen over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ die Rechtbank Zeeland-West-Brabant haar in deze zaak had voorgelegd.
De Hoge Raad oordeelt dat er slechts sprake kan zijn van ‘in wezen nieuwbouw’ als er wijzigingen zijn opgetreden in de bouwkundige constructie van het bestaande gebouw. Daaronder wordt ook de vervanging begrepen (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Alleen dan is de verbouwing zo ingrijpend geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in de functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen en de door de verbouwing gerealiseerde meerwaarde (in deze zaak ruim € 11,4 miljoen) kunnen daarvoor aanwijzingen zijn. Maar doorslaggevend zijn zij niet, noch op zichzelf, noch tezamen genomen en noodzakelijk zijn zij evenmin.